מדידת שטח דירה לפני פרויקט פינוי בינוי

מהו פרויקט פינוי בינוי

פרויקט פינוי בינוי הוא מיזם להתחדשות עירונית שנולד ביוזמה ובעידוד הרשויות בישראל. מטרת הפרויקט היא הגדלת היצע הדירות בשכונות מגורים קיימות בישראל, תוך שיפור הנראות והחזות של סביבות מגורים ישנות ומוזנחות, ושיפור המוכנות של העורף ועמידותו בפני אתגרים ביטחוניים, מתקפות ואסונות טבע דוגמת רעידת אדמה.

במסגרת הפרויקט מתבצעת הריסה של המבנים הקיימים בשכונות אשר זכו להיתר ולצו הכרזה על פינוי בינוי של משרד השיכון, והקמת בנייני מגורים חלופיים, חדשים ומשודרגים תחתם.

מיזם פינוי בינוי מבוסס על  השקעת יזמים הלוקחים על עצמם את מימון עבודות ההריסה והבינוי וכן מימון ההוצאות הנלוות דוגמת פינוי דיירים, מגורים חלופיים לתקופת הפרויקט, עלויות היתרים, רישום ושירותים נלווים.

השקעת היזמים מתבצעת בכפוף לחלוקה מחדש של הזכויות על הקרקע הרשומות על שם בעלי הדירות, העברת חלק מאותן זכויות לטובת היזם שזוכה למעשה בקרקע ללא עלות, כאשר במסגרת הפרויקט המדינה בשיתוף עם הרשות המקומית, מתירה את הגדלת אחוזי הבנייה על הקרקע, על מנת לאפשר בנייה של יחידות דיור נוספות שיהוו את תשואת היזם והרווח שלו.

הקשר בין מידות הנכס לזכויות הבעלים בפרויקט פינוי בינוי

החשיבות שבביצוע מדידות שטח לדירה הקיימת לפני השתלבות בפרויקט פינוי בינוי, נובעת בעיקרה משני היבטים מרכזיים:

היבט התמורה – הסכמי פינוי בינוי מתקיימים אל מול שכונות ואזורי מגורים, וכוללים לעתים עשרות ומאות דירות ובעלי זכויות. ככלל, על מנת לשמור ככל הניתן על תמורות הוגנות ולהגן על זכויות הפרט והקניין ברכוש משותף, הסכמי פינוי בינוי מבוססים על עיקרון השוויוניות.

עיקרון זה קובע תמורה שוויונית הניתנת לכל בעלי הזכויות ונגזרת ביחס לנכס הקיים. למעשה, גודל הכנס הבנוי המצוי בבעלות כל בעל זכויות בקרקע- הוא בעל הדירה- הוא זה שיהווה את הבסיס לתמורות ולזכויותיו העתידיות.

היבט המיסוי – השבחה של נכס מקרקעין בישראל כפופה לשני מסלולי מס מחייבים:

מס שבח הנגבה על ידי רשות המיסים בישראל ומהווה מס על רווח הון שנוצר בעת מכירת הנכס.

מס השבחה הנגבה על ידי הרשות המקומית כתוצאה מעליית השווי של הנכס שנולדה בזכות היתרי בנייה שניתנו על ידי הרשות.

פרויקט פינוי בינוי מתייחס לחבויות המס, ומעניק הקלות ועד לפטור מלא ממס שבח, ויחד עם זאת פטור זה כרוך בעמידה בתבחינים, תקרות ואחוזי השבחה הנמדדים ביחס לגידול במידות הנכס.

נתוני מדידה מדויקים של הדירה כבר בשלב בדיקת ההיתכנות, יסייעו בתכנון התמורות והגידול במידות ובשווי הנכס, באופן שיביא בחשבון את חבויות המס העתידיות ויסייע בתכנון מס מיטבי ובניצול מלא של ההטבות וההקלות הניתנות בפרויקט פינוי בינוי.

אופן תחשיב המס מבוסס על פטור ממס הניתן על תוספת של 25 מ"ר לשטח הדירה המקורי, כאשר תוספת גדולה יותר כרוכה בחבות מס. תחשיב שגוי או לא מדויק של שטח הדירה המקורי, עשוי להביא הן לפגיעה בזכויות ובתמורות הניתנות לבעלי הדירה, והן לחבות מס.

איך מחשבים שטח דירה?

קיימות מספר שיטות תחשיב לשטח דירה, בניהן:

• התבססות על תכניות ורישומים קיימים.
• מדידה מדגמית של מספר יחידות בבניין והתאמת התוצרים לכלל הדירות.
• מדידה פרטנית וחישוב שטח הדירה נטו
• מדידה וחישוב שטח ברוטו
• התייחסות למרפסות, חניות פרטיות, שטחים משותפים, מחסנים.

איך תשמרו על זכויותיכם בפרויקט פינוי בינוי

פרויקט פינוי בינוי הוא פרויקט מורכב הן מבחינה יישומית והן מבחינה משפטית ובירוקרטית. חשוב במיוחד להתנהל באחריות ותחת ליווי מקצועי, להתייעץ עם עורך דין פינוי בינוי כבר בתחילת הדרך ובטרם חתימה על מסמך מחייב, ולבחור בנציגות דיירים אחראית ובעלת כלים ויכולת להגן על האינטרסים של כלל הדיירים- יחד ובנפרד.